La construction de logements locatifs au Canada s’est considérablement accélérée et devrait continuer de croître cette année, selon un nouveau rapport de la Banque Royale du Canada (RBC). Cependant, le rapport indique qu’une offre accrue est nécessaire pour combler l’arriéré de la demande.
Rachel Battaglia, économiste à RBC, a déclaré que les mises en chantier de logements locatifs ont atteint leurs plus hauts niveaux depuis des décennies en 2022 et 2023, avec plus de 80 000 nouveaux logements mis en chantier chaque année.
Ce chiffre devrait augmenter encore plus cette année grâce à la hausse de la demande, ainsi qu’aux nouvelles mesures politiques qui aident les promoteurs immobiliers à faire pencher la balance malgré leurs problèmes d’inflation et de main-d’œuvre, a écrit Mme Battaglia dans un rapport publié mercredi.
La croissance rapide de la population en raison de l’immigration et de la migration interprovinciale fait augmenter la demande, a-t-elle déclaré en entrevue.
« Nous constatons également un changement vers le logement locatif en général au Canada. Cela se produit depuis 2011, avec l’arrivée d’un plus grand nombre de baby-boomers sur le marché locatif et les pressions sur les coûts qui rendent l’accession à la propriété hors de portée pour un nombre croissant de Canadiens », a expliqué Mme Battaglia.
Les mises en chantier sont déjà en hausse de 11 % par rapport à l’année dernière, indique le rapport, et les réductions de taux d’intérêt prévues par la Banque du Canada devraient maintenir cette tendance sur la bonne voie.
La majeure partie de l’activité de construction de logements provient de nouveaux projets de construction de logements locatifs, qui ont presque doublé par rapport à il y a six ans, écrit Mme Battaglia dans le rapport, tandis que la construction de maisons unifamiliales a « diminué pour représenter seulement les trois quarts de l’activité de mises en chantier observée en 2017. »
Déséquilibre
Un grave déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs a provoqué une flambée des prix des loyers, indique le rapport, la croissance annuelle des loyers en 2023 dépassant à la fois l’inflation et la croissance des salaires. Le taux d’accession à la propriété a diminué depuis son pic de 2011, la valeur des maisons ayant grimpé en flèche.
Le marché locatif a été « exceptionnellement tendu », a constaté Mme Battaglia, le taux d’inoccupation des logements locatifs étant tombé à un plus bas historique de 1,5 % l’année dernière. C’est bien en dessous du taux de 3 % qui indiquerait un marché locatif plus équilibré, a-t-elle ajouté.
« En augmentant cette offre, nous espérons assister à un léger rééquilibrage du marché locatif là-bas », a affirmé Mme Battaglia.
Mais il y a cet arriéré dont nous devons tenir compte. Parce qu’au cours des dernières années, la demande de nouveaux logements locatifs a largement dépassé les ajouts au parc locatif spécialement construit, ce qui signifie que cet écart s’est creusé.
Rachel Battaglia, économiste à RBC
La demande de logements locatifs a augmenté plus de trois fois plus vite que le parc locatif spécialement construit a augmenté entre 2017 et 2023, a-t-elle indiqué dans le rapport, tandis que les appartements secondaires et les appartements en copropriété n’ont comblé qu’une partie de l’écart.
« Si nous examinons les taux d’inoccupation sur le marché locatif secondaire, ces taux sont encore plus bas que sur le marché primaire, ce qui suggère que le marché locatif secondaire du Canada est très limité dans sa capacité à absorber une nouvelle demande de location », a analysé Mme Battaglia.
Des mesures « cruciales »
Les gouvernements à tous les niveaux ont réagi à ce déséquilibre en modifiant les règles et en incitant à promouvoir la construction de logements à haute densité et de logements locatifs, en particulier au cours des cinq à sept dernières années.
La Stratégie nationale sur le logement du gouvernement fédéral en 2017 a été « assez cruciale », a avancé Mme Battaglia, et le plan de logement le plus récent contribue à poursuivre ce travail.
Des provinces comme l’Ontario et la Colombie-Britannique ont pris des mesures de leur côté, tandis que des municipalités comme Vancouver et Toronto – les grandes villes les plus chères du pays – ont également agi pour élargir leur parc de logements sociaux et encourager les projets de construction de logements locatifs, indique le rapport.
La forte demande de logements locatifs combinée au soutien du gouvernement a contribué à une hausse significative de la construction locative, même si la plupart des autres types de projets de développement sont au point mort, écrit Mme Battaglia dans le rapport, ajoutant que les politiques du dernier plan de logement du Canada devraient continuer sur cette lancée.